開元旅業(yè)董事總經(jīng)理陳妙林更愿意相信這是一種商業(yè)模式的改變。他將其歸納為酒店與房地產(chǎn)的聯(lián)動。這家浙江企業(yè)，最早以酒店經(jīng)營為主業(yè)。1999年，在渴望取得杭州蕭山開發(fā)區(qū)120畝的土地時，陳妙林發(fā)現(xiàn)，同一塊土地，如果以開發(fā)住宅的名義取得，成本可能是1畝100萬元，但如果以蓋五星級酒店的名義，則可以將成本降至1畝38萬元。倘若將其中40畝用于酒店開發(fā)，另外80畝開發(fā)房產(chǎn)，開元旅業(yè)從中取得的收益將會更大。

　　類似的好處還有很多。曹念國說，酒店是最好的貸款工具。星級越高的酒店，加上品牌知名度越高的酒店管理品牌，是最受銀行歡迎的抵押物—這些能給開發(fā)商帶來最高的融資額。此外，投資酒店雖然毛利潤只有30%到40%，但是酒店的現(xiàn)金流是寫字樓、高檔公寓的4倍左右。

　　盡管游戲規(guī)則就此改變，但沒有一個人或是實體愿意去糾正它。這是因為，游戲中的每一方都在獲利。

　　那些在歐美擴張緩慢的酒店管理集團發(fā)現(xiàn)，在中國一年內(nèi)新開二十幾家酒店并不是天方夜譚。不僅如此，它們在中國的行情逐漸走高。在歐美，投資者與酒店管理公司是簡單的聘用關(guān)系—投資者蓋好酒店，聘用管理公司過來管理，決策權(quán)完全掌握在投資者手中。但在中國，幾乎每一家酒店管理集團背后都有一連串的開發(fā)商名單在排隊等待簽約。主動權(quán)在握的酒店管理公司也毫不客氣地開出種種苛刻條件。

　　比如，酒店管理集團通知業(yè)主，他們有“百分之百掌握賬本的權(quán)利”，有權(quán)支配酒店經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流去向。曹念國說，他見過的最厚的管理合同有250多頁，但目前為止，關(guān)于財權(quán)的規(guī)定，是所有合同談判中不可退讓的一點。這幾乎決定談判耗時長短—曹念國說，他曾經(jīng)花費三天談下兩個項目，也曾花費9個月未就財權(quán)問題達成統(tǒng)一意見。

　　中國開發(fā)商的熱情，讓酒店管理集團重新審視自己的發(fā)展計劃。亞洲豪華旅游博覽會創(chuàng)辦人Serge Dive認為，正是由于近年來亞太區(qū)豪華酒店業(yè)迎來迅速的發(fā)展，并遠遠超過了全球業(yè)內(nèi)的平均發(fā)展速度，多間頂尖的酒店營運商都認為亞太區(qū)是投資穩(wěn)健的地區(qū)選擇。

　　2005年，73家洲際酒店、16家希爾頓英國酒店、46家萬豪酒店、128家雅高酒店在歐美等市場被出售。這些資金隨后大多數(shù)被用于中國市場的擴張。僅2006年2月的某一周，洲際便在中國新簽10家酒店。希爾頓、萬豪、雅高等公司，都對自己的中國區(qū)域負責人提出了高端酒店數(shù)量3年內(nèi)增長50%到200%的要求。同年，尊雅集團制定了一系列快速發(fā)展計劃，其中重要的一條就是，到2012年，將把旗下全球的酒店數(shù)量增至60家，其中亞太地區(qū)會有12到14家。就在傳出轉(zhuǎn)手消息的幾個月前，陸達維還曾雄心勃勃地表示，尊雅集團在中國目前考慮和已經(jīng)洽談的候選城市包括北京、廣州、深圳、澳門等。

　　他說：“我們不但希望能夠吸引到成熟市場如香港、新加坡等地的酒店客戶，更希望順利打開本地市場�！�

　　就在越來越多跡象表明房地產(chǎn)市場已在走下坡路之時，這些擴張中的企業(yè)仍在高唱美好前景。比如，在很>>多酒店集團裁員、削減培訓費用的2008年10月，洲際仍然簽約了50個酒店項目，幾乎每天新簽約兩個項目。2008年12月，希爾頓又簽下了華爾道夫酒店項目。該項目將改建外灘1號、2號，亦即原上海總會—20世紀聲名狼藉的紳士俱樂部�？瓷先タ等R德的轉(zhuǎn)手并沒有影響希爾頓的樂觀心情。

　　現(xiàn)在，這些企業(yè)正在領(lǐng)教市場的嚴酷。預見到過冬的需要，洲際酒店集團正在測試一個被稱作“綠色節(jié)能”的新型網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以幫助管理層更加有效地管理能耗。初期測試結(jié)果表明使用該系統(tǒng)最多可節(jié)能25%。據(jù)估計，如果集團旗下4000多家酒店都使用該系統(tǒng)，可為酒店業(yè)主節(jié)省高達兩億美元的資金。不僅如此，今年2月，洲際還更換了大中華區(qū)執(zhí)行總裁以及一位高級副總裁。其中一項人事變動的主角、洲際酒店集團大中華區(qū)營運高級副總裁黃德利第一時間對《第一財經(jīng)周刊》確認，眼下正試圖重新為自身定位，將重點轉(zhuǎn)向運營，新上任的總裁便擅長此道，“與我正好互補”。

　　喜達屋酒店集團旗下的北京海淀永泰福朋喜來登酒店2008年8月剛開業(yè)，酒店離中關(guān)村(4.38,0.00,0.00%)不遠，但金融危機之下，IT業(yè)的大公司也紛紛縮減開支，總經(jīng)理張磊要求銷售從那些大公司之外尋找機會。于是，政府、國家機關(guān)、醫(yī)院，甚至包括幼兒園、小學在內(nèi)的所有院校，這些過去高端酒店銷售人員很少踏入的地方，現(xiàn)在成了永泰福朋喜來登酒店銷售人員頻頻造訪的對象。

　　此外，永泰福朋喜來登酒店有很好的監(jiān)控系統(tǒng)，就不再需要很多人去巡視；員工要一專多能，保安也要幫忙提行李，前臺的工作人員也要拖地打掃衛(wèi)生，禮賓部晚上就可以兼做保安。

　　對于酒店業(yè)，這樣的變化并不夠�！皼]有一個酒店經(jīng)理能強大到扭轉(zhuǎn)市場走勢的地步。”曹念國認為，這些酒店管理公司得逐漸習慣來自業(yè)主的壓力。

　　在整個房地產(chǎn)形勢走低的大背景下，一些開發(fā)商懷疑當時設(shè)定的盈利目標可能難以實現(xiàn)。來自銀行的壓力以及銀行貸款發(fā)放的限制，也讓開發(fā)商變得更加敏感。曹念國建議那些已開工的酒店像浦西的香格里拉項目一樣適當“捂盤”，等待一個更好的市場行情再開業(yè)；那些有意進入酒店業(yè)的投資者則可像希爾頓一樣租賃或改建一些舊有項目以節(jié)省成本；至于已開業(yè)經(jīng)營的酒店，除了在節(jié)流中繼續(xù)等待市場好轉(zhuǎn)，他想不出更好的辦法。

　　隨著經(jīng)營業(yè)績逐漸下滑，一些酒店管理集團在談判中的主動權(quán)也在逐漸喪失。

　　來自臺灣的華敏集團準備在上海南京西路開出一家五星級的酒店。華敏集團一度按照自己的名單尋找過管理公司—幾乎酒店地址周邊五公里內(nèi)未出現(xiàn)的酒店管理品牌都在這份名單上。但最終他們決定自己做�！案叨司频旯芾砑瘓F并不代表著充足的客源。”華敏為該酒店配備的公司總經(jīng)理謝美慶說。

　　那些習慣了住宅開發(fā)模式的開發(fā)商，在面對壓力時第一反應(yīng)仍然是變賣物業(yè)。

　　經(jīng)營不到一年的雅高中國區(qū)首家精品酒店璞邸酒店，其業(yè)主上海南利置業(yè)有限公司正在出售100%的股權(quán)。包括康萊德在內(nèi)的新天地兩個超豪華酒店項目，也被開發(fā)商禮興酒店有限公司同時易主。最有可能的接手方是另一家開發(fā)商上海實業(yè)集團。