幾乎每一家知名酒店管理集團背后都有一長串開發(fā)商在排隊等待簽約——這樣的盛況以及一去不返了，高端酒店業(yè)的投資正在回歸理性。

　　文|CBN記者 蘭紅 龔鴻雁 杭曉琳 昝慧昉 陳銳

　　兩度傳出延緩開業(yè)的消息后，位處上海新天地的康萊德酒店最終確認將被轉(zhuǎn)手。

　　何琳說，在聽到第一次延緩開業(yè)的消息時，她急得跳了起來，在第一時間給對方打了求證電話。但這一次，她已經(jīng)能平靜接受了。

　　康萊德是希爾頓集團麾下奢華酒店品牌。按照2008年底開業(yè)的計劃，康萊德提前4個月便開始招兵買馬。從未有酒店從業(yè)經(jīng)驗、已經(jīng)失業(yè)在家半年的何琳便是在這次招聘中被康萊德錄取了。何琳曾經(jīng)相信美夢成真，“那可是希爾頓啊，既專業(yè)又高端的希爾頓。”不料，3周后，延緩開業(yè)的消息傳來，對方在電話里安慰她，“再等一等”。此后，同樣的話又被復述了幾遍，直到酒店轉(zhuǎn)手的消息傳來。

　　和康萊德一起被轉(zhuǎn)手的還有朱美拉酒店—另一個位于新天地的超豪華酒店項目。從2008年7月開始，該酒店便一直處于“開業(yè)在即”的狀態(tài)中，直到最終傳來轉(zhuǎn)手的消息。

　　“朱美拉”只是民間的說法，這兩幢外立面以中國古代窗欞作為設(shè)計靈感的建筑有一個官方名字：尊雅漢唐新天地。它是尊雅集團中國業(yè)務的籌備人陸達維的得意之作。在決定進入中國的時候，尊雅曾與多家業(yè)主談判，最后選擇了與上海禮興酒店有限公司合作。后者是瑞安集團與上海酒店投資發(fā)展有限公司合資成立的公司，漢唐新天地的兩幢建筑的承建方正是瑞安集團。

　　尊雅集團因其全球最奢侈酒店—阿拉伯塔酒店(Burj Al Arab，即帆船酒店)聞名于世。除了帆船的外觀之外，尊雅漢唐新天地幾乎移植了“帆船酒店”的所有奢侈元素：尊雅漢唐新天地共設(shè)有309套客房，客房中套房和別墅占到了房間總數(shù)的15%；別墅從第4層的位置開始，落地的水晶禮堂和人造瀑布也設(shè)在此處在這里，一切奢侈的夢想皆有可能，絕不對客人說NO。

　　“作為全上海最貴的酒店，它會名副其實�！碑敃r，陸達維對此的預計是，相比四季酒店和波特曼麗嘉酒店，尊雅漢唐新天地的房價將至少高出15%至20%。

　　在等待康萊德開業(yè)的過程中，何琳一直在嘗試著去別的酒店應聘。結(jié)果，那些酒店不是陷入困境就是停工歇業(yè)。

　　全球高端酒店現(xiàn)在都不好過，萬豪酒店虧損1000萬美元；雅高的凈利潤銳減了34.9%；一些新開業(yè)的高端酒店更是經(jīng)營慘淡。“523間客房，一天入住的僅有19間�！比A美酒店顧問有限公司首席管理專家趙煥焱說。

　　上海旅游事業(yè)委員會提供的數(shù)據(jù)顯示，入住率的下跌是從2008年8月開始的，單月入境旅游者人數(shù)只有20萬人次。受此影響，各大酒店的平均入住率下跌到54.6%，是20年來的最低。

　　兩個月來，不斷有業(yè)主到戴德梁行尋求幫助。酒店管理部董事曹念國試圖努力讓這些憤怒的業(yè)主冷靜下來—他們中的一些人擔心管理方的不作為會讓酒店陷入更深的困境�！半x婚”在他們看來是一個不得不做的選擇。就在2009年2月，上海延安路的龍之夢麗晶大酒店和浦東新區(qū)的興榮豪廷大酒店傳出解約事件。出于資金鏈的考慮，兩家業(yè)主都提前結(jié)束了執(zhí)行不到半年的管理合約，而親自上陣管理酒店。

　　可他們又能怎樣？

　　毫無意外的，這一次，幾乎所有的酒店都在第一時間采取了降價措施。香格里拉“買二送一”地搞起促銷；雅高在全球的酒店客房推出優(yōu)惠價格，一些酒店甚至喊出半價銷售的口號。但很快它們發(fā)現(xiàn)成效甚微。麗思卡爾頓中國區(qū)副總裁、波特曼麗嘉總經(jīng)理博瑞恩沮喪地回憶道，11月便明顯感覺到客源減少，“大約少了30%到50%”。整個行業(yè)也大抵如此。2008年11月開始，上海高端酒店的房價下跌20%到30%。與此同時，酒店的入住率不升反降。

　　在酒店高管們擅長玩的杠桿游戲中，入住率向來是一個重要的指標—為了實現(xiàn)利潤最大化，如果入住率接近80%，則意味著酒店必須調(diào)高房價，減少入住率，從而在減少損耗、縮減運營成本的同時提高每間可出租客房的收入；反之，如果入住率跌破60%，酒店則必須降價，以拉高入住率，從而提高整體收入。在市場環(huán)境不錯時，這一策略運轉(zhuǎn)有效。因為當時需求旺盛，大家都能保證利潤率。

　　令事情變得更加復雜的是，為了既不承擔主動錯誤決策的后果，也不做經(jīng)營虧損買單的冤大頭，一些酒店業(yè)主一會兒要過細地管理酒店，一會兒又放權(quán)，態(tài)度搖擺不定。而他們對酒店提出的一些指令和意見，有時甚至是相互矛盾的。

　　比如，酒店業(yè)主總是抱怨降價的幅度還不夠有力，“降100元不行就降200元，直到有人入住為止”。大多數(shù)的酒店都是業(yè)主借貸投資建設(shè)的。在還款壓力之下，他們不能容忍有房間空著，這意味著有錢也不賺。不過這種指令卻讓酒店管理方難以接受。一位酒店集團管理高層說，毫無限度地降價會催毀一切。他反問道，業(yè)主有沒有想過，房價一旦跌破極限，酒店品牌走下神壇，此后還怎么再次走上去？

　　類似的爭執(zhí)、疑問頻繁出現(xiàn)，最終升級為類似龍之夢麗晶的黯然分手。仲量聯(lián)行酒店管理集團中國區(qū)高級副總裁吳嘉保稱，原因很多，但很關(guān)鍵的一點是，“雙方關(guān)注的賬本不同”。

　　大多數(shù)的業(yè)主與管理方采用聘用制的合作方式：業(yè)>>主出錢出物，管理方輸出管理。作為回報，管理方收取一定的管理費用。它包括，占營業(yè)總收入2%到3%的基本管理費、占營業(yè)利潤額8%的獎勵管理費用，以及不菲的系統(tǒng)管理費用—如果有客戶通過酒店管理集團的訂房系統(tǒng)入住酒店，他們還將按次收取費用。“加起來，管理方將收取營業(yè)收入的4%，旱澇保收�！辈苣顕�說。

　　在高端酒店日子好過的時候，這筆支出幾乎可以忽略不計，但一旦酒店經(jīng)營陷入困境，它便迅速成為爭端之一。

　　以一家普通五星級酒店計算，200到300間客房，投資約5億元左右，一個酒店一天運營成本18萬元，按照現(xiàn)在50%的入住率和1000元/夜的房價保守估計，每天營收15萬元左右。這意味著一個月可能虧損90萬元，而18萬元管理費用必須分文不少地支付給管理方。

　　入不敷出使得業(yè)主開始對一切進行反思，甚至酒店為客人提供的被子也成了反思對象。在翻看管理方提供的賬本時，一些業(yè)主開始發(fā)問，有沒有必要每個房間提供5套被子。

　　業(yè)主不斷施加的壓力已迫使酒店管理方考慮一系列并不情愿的選擇。他們同意增加餐飲部分，以提高酒店收入，在此之前，餐飲和住房部分的比例是4：6。不僅如此，他們還開始考慮吸引旅游客，在一些旅游、出行網(wǎng)站上打房價優(yōu)惠廣告，雖然他們?nèi)匀粓猿终f只會考慮旅游客中的高端人群。

　　大家心情都不好，分歧自然會頻繁出現(xiàn)。通常，管理方只看酒店本身的運營賬本，他們擅長從每天的經(jīng)營數(shù)據(jù)中尋找突破點。但業(yè)主在這本賬本之外還要再算一筆賬—他們還需要平衡酒店當初的建設(shè)成本、融資成本與酒店現(xiàn)有經(jīng)營數(shù)據(jù)之間的關(guān)系。分歧由此產(chǎn)生。

　　這或許還不是根本原因。在歐美，酒店投資者與他們聘任的管理方至少有一點訴求是相同的：他們渴望從酒店經(jīng)營的增值部分受益。但在中國，曹念國說，自從開發(fā)商1995年尤其2000年后開始涌入酒店業(yè)，游戲便已經(jīng)變味。

　　凱悅國際酒店集團大中華區(qū)副總裁夏農(nóng)說，一些中國業(yè)主并不在意酒店經(jīng)營本身，更多時候，他們只是希望在一棟大樓貼上一個牌子，告訴大家這里有一家高端酒店。僅此而已。

　　曹念國將貼牌舉動視作某種游戲資格的獲得。在這場游戲中，投資者通常以拿地開始—以蓋酒店的名義低價取得土地，開造酒店，尋找合適的酒店品牌，然后推高同一塊地皮上建造的住宅、寫字樓甚至商場價格。

　　開元旅業(yè)董事總經(jīng)理陳妙林更愿意相信這是一種商業(yè)模式的改變。他將其歸納為酒店與房地產(chǎn)的聯(lián)動。這家浙江企業(yè)，最早以酒店經(jīng)營為主業(yè)。1999年，在渴望取得杭州蕭山開發(fā)區(qū)120畝的土地時，陳妙林發(fā)現(xiàn)，同一塊土地，如果以開發(fā)住宅的名義取得，成本可能是1畝100萬元，但如果以蓋五星級酒店的名義，則可以將成本降至1畝38萬元。倘若將其中40畝用于酒店開發(fā)，另外80畝開發(fā)房產(chǎn)，開元旅業(yè)從中取得的收益將會更大。

　　類似的好處還有很多。曹念國說，酒店是最好的貸款工具。星級越高的酒店，加上品牌知名度越高的酒店管理品牌，是最受銀行歡迎的抵押物—這些能給開發(fā)商帶來最高的融資額。此外，投資酒店雖然毛利潤只有30%到40%，但是酒店的現(xiàn)金流是寫字樓、高檔公寓的4倍左右。

　　盡管游戲規(guī)則就此改變，但沒有一個人或是實體愿意去糾正它。這是因為，游戲中的每一方都在獲利。

　　那些在歐美擴張緩慢的酒店管理集團發(fā)現(xiàn)，在中國一年內(nèi)新開二十幾家酒店并不是天方夜譚。不僅如此，它們在中國的行情逐漸走高。在歐美，投資者與酒店管理公司是簡單的聘用關(guān)系—投資者蓋好酒店，聘用管理公司過來管理，決策權(quán)完全掌握在投資者手中。但在中國，幾乎每一家酒店管理集團背后都有一連串的開發(fā)商名單在排隊等待簽約。主動權(quán)在握的酒店管理公司也毫不客氣地開出種種苛刻條件。

　　比如，酒店管理集團通知業(yè)主，他們有“百分之百掌握賬本的權(quán)利”，有權(quán)支配酒店經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流去向。曹念國說，他見過的最厚的管理合同有250多頁，但目前為止，關(guān)于財權(quán)的規(guī)定，是所有合同談判中不可退讓的一點。這幾乎決定談判耗時長短—曹念國說，他曾經(jīng)花費三天談下兩個項目，也曾花費9個月未就財權(quán)問題達成統(tǒng)一意見。

　　中國開發(fā)商的熱情，讓酒店管理集團重新審視自己的發(fā)展計劃。亞洲豪華旅游博覽會創(chuàng)辦人Serge Dive認為，正是由于近年來亞太區(qū)豪華酒店業(yè)迎來迅速的發(fā)展，并遠遠超過了全球業(yè)內(nèi)的平均發(fā)展速度，多間頂尖的酒店營運商都認為亞太區(qū)是投資穩(wěn)健的地區(qū)選擇。

　　2005年，73家洲際酒店、16家希爾頓英國酒店、46家萬豪酒店、128家雅高酒店在歐美等市場被出售。這些資金隨后大多數(shù)被用于中國市場的擴張。僅2006年2月的某一周，洲際便在中國新簽10家酒店。希爾頓、萬豪、雅高等公司，都對自己的中國區(qū)域負責人提出了高端酒店數(shù)量3年內(nèi)增長50%到200%的要求。同年，尊雅集團制定了一系列快速發(fā)展計劃，其中重要的一條就是，到2012年，將把旗下全球的酒店數(shù)量增至60家，其中亞太地區(qū)會有12到14家。就在傳出轉(zhuǎn)手消息的幾個月前，陸達維還曾雄心勃勃地表示，尊雅集團在中國目前考慮和已經(jīng)洽談的候選城市包括北京、廣州、深圳、澳門等。

　　他說：“我們不但希望能夠吸引到成熟市場如香港、新加坡等地的酒店客戶，更希望順利打開本地市場�！�

　　就在越來越多跡象表明房地產(chǎn)市場已在走下坡路之時，這些擴張中的企業(yè)仍在高唱美好前景。比如，在很>>多酒店集團裁員、削減培訓費用的2008年10月，洲際仍然簽約了50個酒店項目，幾乎每天新簽約兩個項目。2008年12月，希爾頓又簽下了華爾道夫酒店項目。該項目將改建外灘1號、2號，亦即原上�？倳�—20世紀聲名狼藉的紳士俱樂部�？瓷先タ等R德的轉(zhuǎn)手并沒有影響希爾頓的樂觀心情。

　　現(xiàn)在，這些企業(yè)正在領(lǐng)教市場的嚴酷。預見到過冬的需要，洲際酒店集團正在測試一個被稱作“綠色節(jié)能”的新型網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，以幫助管理層更加有效地管理能耗。初期測試結(jié)果表明使用該系統(tǒng)最多可節(jié)能25%。據(jù)估計，如果集團旗下4000多家酒店都使用該系統(tǒng)，可為酒店業(yè)主節(jié)省高達兩億美元的資金。不僅如此，今年2月，洲際還更換了大中華區(qū)執(zhí)行總裁以及一位高級副總裁。其中一項人事變動的主角、洲際酒店集團大中華區(qū)營運高級副總裁黃德利第一時間對《第一財經(jīng)周刊》確認，眼下正試圖重新為自身定位，將重點轉(zhuǎn)向運營，新上任的總裁便擅長此道，“與我正好互補”。

　　喜達屋酒店集團旗下的北京海淀永泰福朋喜來登酒店2008年8月剛開業(yè)，酒店離中關(guān)村(4.38,0.02,0.46%)不遠，但金融危機之下，IT業(yè)的大公司也紛紛縮減開支，總經(jīng)理張磊要求銷售從那些大公司之外尋找機會。于是，政府、國家機關(guān)、醫(yī)院，甚至包括幼兒園、小學在內(nèi)的所有院校，這些過去高端酒店銷售人員很少踏入的地方，現(xiàn)在成了永泰福朋喜來登酒店銷售人員頻頻造訪的對象。

　　此外，永泰福朋喜來登酒店有很好的監(jiān)控系統(tǒng)，就不再需要很多人去巡視；員工要一專多能，保安也要幫忙提行李，前臺的工作人員也要拖地打掃衛(wèi)生，禮賓部晚上就可以兼做保安。

　　對于酒店業(yè)，這樣的變化并不夠�！皼]有一個酒店經(jīng)理能強大到扭轉(zhuǎn)市場走勢的地步�！辈苣顕�認為，這些酒店管理公司得逐漸習慣來自業(yè)主的壓力。

　　在整個房地產(chǎn)形勢走低的大背景下，一些開發(fā)商懷疑當時設(shè)定的盈利目標可能難以實現(xiàn)。來自銀行的壓力以及銀行貸款發(fā)放的限制，也讓開發(fā)商變得更加敏感。曹念國建議那些已開工的酒店像浦西的香格里拉項目一樣適當“捂盤”，等待一個更好的市場行情再開業(yè)；那些有意進入酒店業(yè)的投資者則可像希爾頓一樣租賃或改建一些舊有項目以節(jié)省成本；至于已開業(yè)經(jīng)營的酒店，除了在節(jié)流中繼續(xù)等待市場好轉(zhuǎn)，他想不出更好的辦法。

　　隨著經(jīng)營業(yè)績逐漸下滑，一些酒店管理集團在談判中的主動權(quán)也在逐漸喪失。

　　來自臺灣的華敏集團準備在上海南京西路開出一家五星級的酒店。華敏集團一度按照自己的名單尋找過管理公司—幾乎酒店地址周邊五公里內(nèi)未出現(xiàn)的酒店管理品牌都在這份名單上。但最終他們決定自己做。“高端酒店管理集團并不代表著充足的客源。”華敏為該酒店配備的公司總經(jīng)理謝美慶說。

　　那些習慣了住宅開發(fā)模式的開發(fā)商，在面對壓力時第一反應仍然是變賣物業(yè)。

　　經(jīng)營不到一年的雅高中國區(qū)首家精品酒店璞邸酒店，其業(yè)主上海南利置業(yè)有限公司正在出售100%的股權(quán)。包括康萊德在內(nèi)的新天地兩個超豪華酒店項目，也被開發(fā)商禮興酒店有限公司同時易主。最有可能的接手方是另一家開發(fā)商上海實業(yè)集團。

　　交易結(jié)果遲遲未予公布。一位知情人士把轉(zhuǎn)手消息比作懸在朱美拉之上的達摩克里斯之劍。據(jù)悉，朱美拉已經(jīng)開始解散部分前期籌辦人員，以節(jié)省成本。這個籌辦團隊中的大多數(shù)人是朱美拉從各大國際酒店集團高薪挖來的。這讓何琳多少有一些慶幸。至少，她不需要像這些人一樣，為如何處理這短暫的工作經(jīng)歷犯難。

　　(應采訪對象要求，文中何琳為化名。)