席卷全球的金融海嘯給國內(nèi)的酒店業(yè)帶來了雙重壓力。一是市場供應(yīng)量的大量存在，二是客流需求量的收縮;在經(jīng)營上將帶來巨大挑戰(zhàn)。

　　酒店業(yè)如何抵抗金融危機

　　面對不利的環(huán)境，應(yīng)該如何應(yīng)對？酒店業(yè)無法單獨去應(yīng)付這個問題。首要的是，政府需要建立起消費者的信心。近期出臺的多項有利政策應(yīng)該能幫助達(dá)到這個目的。

　　在政府政策穩(wěn)定消費信心后，酒店業(yè)可以預(yù)期得到穩(wěn)定的客流供應(yīng)。不過，客源入住的結(jié)構(gòu)將會發(fā)生變化，這將對高端國際五星級酒店及國內(nèi)業(yè)主自行管理的四、五星級酒店產(chǎn)生不同程度的壓力。原有的一部分有支付能力的國際商務(wù)旅客應(yīng)該會從高端國際品牌五星級酒店轉(zhuǎn)而選擇標(biāo)準(zhǔn)國際五星或四星級酒店。新注入市場的四星級國際品牌酒店勢必瓜分國內(nèi)五星級酒店的市場份額。而國內(nèi)新的經(jīng)濟(jì)型酒店也會侵蝕國內(nèi)四星級酒店的市場份額。由此判斷，建設(shè)高端的奢侈品酒店將需要更成熟的考慮。

　　奢侈品酒店要生存，前提是要有穩(wěn)定的需求量。需求量從哪來？主要來源于高端的商戶客源。高端客戶的錢從那里來？進(jìn)行高產(chǎn)值的商業(yè)活動。什么是高產(chǎn)值的商業(yè)活動？金融服務(wù)業(yè)。一個城市是否有高端酒店市場？必須根據(jù)它的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)來判斷。因此，奢侈品酒店的所在地應(yīng)該在未來幾年里是停留在像北京、上海、廣州和深圳這類級別的城市。當(dāng)然，也不是說這些城市就可以無限量地建造這類高端的產(chǎn)品。因此，這里的關(guān)鍵詞一是地點，二是數(shù)量。

　　酒店開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)怎樣緊密結(jié)合

　　地產(chǎn)開發(fā)是需要持續(xù)的，這是個硬道理。在二、三線城市，開發(fā)商也預(yù)示到不同類型的地產(chǎn)項目能夠相互烘托，分擔(dān)單一產(chǎn)品的風(fēng)險。因此，綜合體項目會更具吸引力。綜合體項目的產(chǎn)生往往也是為了滿足二、三線城市盡快達(dá)到“城市化”的目的。

　　因此看來，市場上還會出現(xiàn)相當(dāng)部分的綜合體項目是一個趨勢。二、三線城市未來綜合體項目市場的前景是否樂觀，最重要的是取決于項目的策劃及顧問團(tuán)隊的整體水平。策劃的主要目的是分析項目的定位及結(jié)構(gòu)。

　　比如如何考慮整體項目的定位，鎖定客戶目標(biāo)群體，又比如怎么來組合類似酒店、酒店式服務(wù)公寓、辦公大樓、商業(yè)和公寓等的功能。

　　這類策劃是很復(fù)雜的，需要充分考慮地點和市場的關(guān)系。同時，也需要提早清楚規(guī)劃要求下所允許構(gòu)筑的建筑體量。再比如說，怎樣把一些好的公寓房型布局在需要有商業(yè)建筑外表的建筑物內(nèi)將是一種需要妥協(xié)、磨合的設(shè)計過程。最后，各個功能對綜合體交通出入口的要求、地下室停車場分區(qū)的要求、獨立后勤區(qū)、機電設(shè)備的要求都需要在策劃時作出充分的概念性論證。

　　酒店在綜合體項目中的未來地位

　　酒店開發(fā)在與地產(chǎn)開發(fā)項目中的角色需要理智明確，必須緊密結(jié)合。酒店可能有好幾種情況下出現(xiàn)在一個綜合體的項目中。如：

　　(1)它可能是主角，是一個開發(fā)商想建立的品牌，它不太計較投入，更重視品牌效應(yīng)。

　　(2)它可能是一個來提升、拉動其他功能價值的產(chǎn)業(yè)，因此，它也可能有充裕的預(yù)算。

　　(3)它可能是一個政府拍賣土地的前提條件，倘若位置不理想，開發(fā)商將謹(jǐn)慎投入，并把重點放在其他功能上。

　　(4)開發(fā)商可能不想持有，但項目又需要酒店，那樣的話，在過程中轉(zhuǎn)讓的機會很大，等等。這只是在綜合體項目開發(fā)酒店的一些典型情況。總之，開發(fā)商在思考酒店設(shè)計時，需要注意提醒自己酒店的角色。因為，不同的開發(fā)目的會衍生不同的造價預(yù)算。

　　設(shè)計是另一個重要的環(huán)節(jié)，怎樣能用創(chuàng)意來滿足“城市化”形象的要求及滿足現(xiàn)實市場的要求，將成為設(shè)計者的挑戰(zhàn)。假設(shè)綜合體項目的酒店是主角,那么在設(shè)計時應(yīng)該注意酒店的功能完整性及獨立性。酒店管理公司將嚴(yán)格要求酒店需要跟其他功能隔開，并控制銜接點的量跟面，以方便保安管理。

　　另一個重要因素是垂直交通的安排。同樣的，倘若是綜合塔樓，酒店管理公司也會明確要求酒店豎向交通的獨立性。綜合體項目的成功要訣在于各個交通流線的合理性、順暢性。我們常常認(rèn)為一位醫(yī)生要給病人治病,他首先必須知道一個健康的人應(yīng)該是怎么樣的。設(shè)計酒店，尤其是含酒店項目的綜合體也是如此,設(shè)計者首先要知道一個能順暢運營的酒店是怎樣的,才能正確的、負(fù)責(zé)任地進(jìn)行設(shè)計。設(shè)計酒店的關(guān)鍵在于其內(nèi)部的功能要合理,交通流線要順暢,就如健康的人重要并不是外表,而是內(nèi)臟的功能及各動脈的順暢。

　　跟幾年前相比，市場復(fù)雜了許多，房地產(chǎn)產(chǎn)品也增加了許多，設(shè)計的創(chuàng)意也隨著科技、材料、法規(guī)日新月異。開發(fā)商對市場的了解也大有提升，再者，開發(fā)商的專業(yè)性也隨著競爭在不斷提升。因此，要求會越來越具體，越來越高。我們認(rèn)為今后的項目開發(fā)的過程，會更重視策劃和設(shè)計。因為在經(jīng)濟(jì)明顯放緩的情況下，房地產(chǎn)市場日益成熟、競爭日益激烈，唯有好的項目能笑到最后。我們可以預(yù)見開發(fā)商、策劃公司和設(shè)計師在前期需要多次的進(jìn)行集思廣益的充分討論，對綜合體項目的功能比例進(jìn)行磨合。因為，常常策劃得出來并不見得設(shè)計能落實，能落實的設(shè)計，開發(fā)商不見得會中意。