旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，是對土地及其上的景觀文化資源的開發(fā)利用，歸根結底，還是土地開發(fā)的一個分支。

　　一、旅游地產(chǎn)結構要素分析

　　從商業(yè)模式的角度看，旅游業(yè)的利潤形成，在于最大程度地增加游客量、延長游客滯留時間、提高游客消費水平。旅游業(yè)的視角，可以落實為四項專業(yè)技術：景觀評價與設計、游憩方式設計技術、情境設計技術、體驗設計技術。地產(chǎn)是土地開發(fā)利用的產(chǎn)業(yè)，是營造成直接經(jīng)濟損失人類活動空間及其環(huán)境的產(chǎn)業(yè)。在空間與環(huán)境中，公共空間與私人空間，公共環(huán)境與私人環(huán)境既相互隔離又相互滲透。

　　環(huán)境開發(fā)是房地產(chǎn)商必須面對的重要課題，而且在產(chǎn)品市場中賣點越來越重要。

　　二、旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型

　　景觀是旅游地產(chǎn)的基礎資源，在旅游業(yè)內，景觀評價、景觀設計已經(jīng)成為非常成熟的專業(yè)技術。其中，形成了對不同景觀詳細的資料系統(tǒng)及定性、定量評價的標準這為景觀設計提供了強有力的支持。

　　房地產(chǎn)中對主體建筑景觀的設計技術，已經(jīng)發(fā)展得十分完善，但對環(huán)境景觀的理念，長期停留在園林綠化的傳統(tǒng)框架內。

　　1、主題定位與房地產(chǎn)

　　旅游項目設計，非常講究主題定位。比如宋城以宋文化為主題，借用清明上河圖；周莊以江南水鄉(xiāng)為靈魂，拓展游樂與環(huán)境；瑩華山以禪為主題，打造成直接經(jīng)濟損失天下第一禪山；三亞以天涯海角為主題，形成觀賞游樂休閑結構。

　　房地產(chǎn)項目的功能與旅游項目功能不同，但從吸引力的塑造來看，主題定位及打造，具有提升附加價值的極大功效主題型房產(chǎn)將會越來越多。芙蓉古城、上海的八國小鎮(zhèn)等等，都是很好的使用了主題吸引力模式。鳥巢、帆船結構的悉尼大歌院等非標準公共產(chǎn)品，是建筑外觀與主題理念共鳴的杰作。

　　2、游憩定位與房地產(chǎn)

　　游憩方式，可以細化為觀賞方式、游覽方式、休憩方式、餐飲方式、住宿方式、娛樂方式、游樂方式、購物方式、運動方式、療養(yǎng)方式、學習方式、交流方式等多個方面。

　　游憩方式設計，則需要對游程時間與節(jié)奏安排、游賞娛樂內容方式、吃住行舒適合理與娛樂化、情境設置、環(huán)境設置、體驗結構設計、生理節(jié)點與心理興奮點安排、社群互動、購物內容開發(fā)與購物方式設計等等進行全面設計。

　　對于房產(chǎn)開發(fā)而言，進出入的方便性、交通及交通工具的設置、多角度的觀賞設計、休閑時間的空間安排、休閑內容與居住的互融、購物環(huán)境等等方面，與游憩方式設計中的很多理念與技術可以互相通用。當然，居室的設計的很多內容，也要予以研究。情境設計、體驗設計、娛樂化設計等等，對于房地產(chǎn)開發(fā)，都有實際的借鑒價值。

　　對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，游憩方式具有特別大的借鑒意義。我們可以把商場看成為一個游憩場所。現(xiàn)代商業(yè)越來越強的趨勢，即從簡單賣場向游憩型商業(yè)環(huán)境發(fā)展。

　　3、旅游住所

　　住所類旅游地產(chǎn)，主要是指作為第二居所或第三居所的住宅、產(chǎn)權酒店及分時度假酒店。其中，高爾夫別墅、濱水別墅、景區(qū)山裙別墅是最成功的類型。

　　產(chǎn)權酒店是目前法規(guī)不健全條件下，旅游地產(chǎn)最好的融資手段。產(chǎn)權酒店具有非常靈活的多樣性設計條件，可在近郊、遠郊休閑區(qū)、運動休閑區(qū)、溫泉、風景區(qū)、度假區(qū)等各類休閑度假結構中運用。

　　分時度假在我國尚處于開發(fā)初期，沒有形成銷售渠道與網(wǎng)絡，其成熟發(fā)展還需較長的時間