2010年4月29日由中國旅游服務(wù)地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司主辦的“中國旅游地產(chǎn)軟實(shí)力峰會(huì)”在海南召開。圖為中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱。
丁祖昱：首先我們用幾個(gè)數(shù)字看一下海南，我們都說海南很火爆很火熱，但是如果用數(shù)字來看海南今天才剛剛起步，前面陸省長助理說了，不要和北京比、不要上海比，到底今年海南房地產(chǎn)投資額和哪個(gè)城市去比呢？可能要放到全國各個(gè)省市當(dāng)中要排在25位以后，去年剛剛突破287.9億，房地產(chǎn)投資額突破287.9億，這個(gè)說明是好事，因?yàn)閯倓偲鸩接泻艽蟮陌l(fā)展空間。
第二看看成交量整個(gè)海南省去年成交銷售面積560萬平方米，去年上海是3372平方米成交面積，北京有1880萬成交面積，海南整省560萬平方米，大家覺得海南價(jià)格很高，但是海南均價(jià)去年6251，我們看一下海南客戶的情況，我們做了整個(gè)島客戶研究，其中42%來自于東三省，遼寧黑龍江吉林42%來自于東三省，如果加上北京整個(gè)比例接近60%，也就是主要客戶群體來自于少量的一些省區(qū)，海口購房群體當(dāng)中北京、浙江、上海這三塊占40%多，占到45%這些數(shù)字都表明實(shí)際上全國人民沒有完全認(rèn)識(shí)海南，比如說三亞主要是三亞的東北，�？谥饕潜本⒄憬�、上海還沒有全國人民都認(rèn)識(shí)，更不是說全球人民認(rèn)識(shí)海南之后客戶群體發(fā)生很大變化，我們看到另外一個(gè)現(xiàn)象，雖然海南整個(gè)去年銷售面積500多平方米，但是全國百強(qiáng)企業(yè)已經(jīng)超過一半進(jìn)入海南，這個(gè)非常有意思數(shù)據(jù)僅次于北京上海，是中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)當(dāng)中進(jìn)入最多的是第三名。
大量的企業(yè)都在海南進(jìn)行了全方位的開發(fā)，我們報(bào)出來的都有，而且大量的重點(diǎn)的項(xiàng)目，大型的項(xiàng)目我們?cè)诤Ｄ峡梢钥吹胶芏鄠�(gè)，海南的房價(jià)實(shí)際上為什么1月份被炒起，當(dāng)時(shí)一些媒體說六萬多，我們和投行20當(dāng)位香港投資人到海南參觀，他們其他不知道，只知道一個(gè)是鳳凰島一個(gè)清水灣，帶他們到其他樓盤之后，他們對(duì)房地產(chǎn)有一些認(rèn)識(shí)，這些非常謹(jǐn)慎非常理性的人，特別理性的人都有了在海南置業(yè)購房的需求，看一下海南房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，海南房地產(chǎn)分成三個(gè)梯隊(duì)：�？谌齺喴粔K，瓊海萬寧又是一塊，海口三亞已經(jīng)成熟的階段，其他區(qū)域剛剛開始，整個(gè)東線隨著我們環(huán)島東線高鐵年底快速貫通整個(gè)東線比較火熱，而西線中部剛剛開始啟動(dòng)，我們統(tǒng)計(jì)一下在海南就很多灣但是海南海岸線很有限，海南海岸線接近一半不能利用的，有的環(huán)境不能利用有的軍隊(duì)控制不能利用，今天我們可以看到可利用的灣區(qū)看到有旅游地產(chǎn)有大盤在那里入駐，這些就是未來國際旅游島最吸引人的地方，海南經(jīng)歷這幾輪發(fā)展，海南比其他城市多了一輪發(fā)展，他在90年代初已經(jīng)經(jīng)歷一輪發(fā)展，從06年開始進(jìn)入成長期，09年開始我們說開始了海南旅游地產(chǎn)，我們定義為海南旅游地產(chǎn)或者海南房地產(chǎn)真正元年，這一年整個(gè)2010年國際旅游島批復(fù)進(jìn)入全新的發(fā)展期，�？谌齺喴埠迷谶@里不再展開了，我們從數(shù)據(jù)上看，并沒有出現(xiàn)很多人認(rèn)為供大于求，或者一月份出現(xiàn)大量滯銷情況，我們從數(shù)據(jù)上沒有看到還是看到供不應(yīng)求的情況，而且海口房價(jià)看到我們2010年3月份均價(jià)只是8047塊錢，如果按照這個(gè)均價(jià)的話來看海口房地產(chǎn)市場我們說價(jià)格比較合理，成交結(jié)果當(dāng)中高端1.2萬以上比例三月份的時(shí)候比例13%，很多人說海南房價(jià)高，1.2萬以上在�？谡嫉�13%，而且戶型面積主要集中90到120，這個(gè)戶型面積自用比較多，我們看一下三亞，三亞比海口發(fā)展更加迅速一點(diǎn)，三亞房價(jià)在三月份達(dá)到1.8萬塊錢，我們看一下成交量，是17萬平方米，可能個(gè)別高端樓盤成交比較集中的話可能把整體房價(jià)會(huì)帶高，我們看到去年12月份到今年3月份，整個(gè)三亞的房價(jià)確實(shí)走出一個(gè)上升的浪，在這個(gè)當(dāng)中我們需要對(duì)短期房價(jià)做一些微調(diào)做一些調(diào)整。
我們?cè)倏匆幌驴蛻�，我們把客戶分成三個(gè)，最早的時(shí)候20世紀(jì)初的時(shí)候海南客戶主要是來自華北、東北養(yǎng)老性的客戶群體，這個(gè)客戶群體實(shí)際上未來會(huì)被演化掉的，很多人我們碰到東北一些人如果沒在海南買房不好意思跟鄰居說話，因?yàn)槎荚诤Ｄ腺I房了，買房子主要是指那些原先�？谌齺喼卸嘶蛘咂胀ㄉ唐纷≌�。第二輪在去年開始有一部分江浙還有珠三角投資客戶進(jìn)入到海南，但是我們認(rèn)為真正理性高端的客戶群體才剛剛開始認(rèn)識(shí)海南，我們做了一個(gè)客戶分析，未來的高端客戶當(dāng)中億萬級(jí)以上客戶群體我們認(rèn)為在海南需求量是十萬套，可能大家看很多關(guān)于中國億萬富翁到底多少的報(bào)道，我們認(rèn)為這個(gè)數(shù)量應(yīng)該十萬左右，有人說說七萬有人說十多萬我們認(rèn)為十萬左右的數(shù)量。海南中高端的客戶需求我們認(rèn)為三百萬到四百萬套，按照今年海南的每一年的銷售面積來看，這個(gè)三百萬套到四百萬套需要20多年才能完整提供或者完整的消化，所以如果今天作為海南旅游地產(chǎn)真正啟動(dòng)年我們未來有10到20年高速發(fā)展期。目前全國新政對(duì)全國市場影響比較大，反對(duì)過來由于海南二季度逐步進(jìn)入淡季，海南市場逐步進(jìn)入淡季，反而淡季我們看到新政對(duì)影響相對(duì)來說縮小了，整個(gè)影響相對(duì)來說淡了，這個(gè)一方面通過時(shí)間通過淡季對(duì)興盛影響進(jìn)行一種消化，另外一方面海南房地產(chǎn)也通過一個(gè)淡季12月份1月份相對(duì)來說高速發(fā)展做一個(gè)理性的調(diào)整。
所以我們對(duì)接下去整體海南是這樣的，首先我們說未來海南至少有十年到二十年地產(chǎn)高速發(fā)展期，之后才會(huì)進(jìn)入一個(gè)正常的發(fā)展期，其次整個(gè)海南的價(jià)格經(jīng)過這一輪夯實(shí)之后可以進(jìn)入到穩(wěn)定發(fā)展期，第三整個(gè)客戶層面會(huì)在今年經(jīng)歷整個(gè)市場轉(zhuǎn)換之后客戶發(fā)生很大的變化，也就是中端和中高端客戶群體認(rèn)識(shí)海南發(fā)現(xiàn)海南之后會(huì)全面進(jìn)入海南。第四方面由于廣大的百強(qiáng)企業(yè)，國際企業(yè)也好進(jìn)入海南之后全方位競爭水平加劇了，整體服務(wù)產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)提升了，在這個(gè)過程當(dāng)中整個(gè)海南房地產(chǎn)水準(zhǔn)提高了，那些同行人看完海南樓盤之后都對(duì)自己其他樓市看樓盤表示出不滿，他們認(rèn)為海南今天房地產(chǎn)開發(fā)水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過整個(gè)中國平均的開發(fā)水平，特別是我們一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入海南之后帶來整體海南房地產(chǎn)水平的快速提升。
最后一點(diǎn)我們也認(rèn)為海南的客戶和企業(yè)會(huì)越來越理性，對(duì)海南硬件、軟件的需求會(huì)越來越高，在軟實(shí)力和硬件共同提升的情況下在海南國際旅游島全方位建設(shè)的情況下面會(huì)越做越好感謝大家。
