2010年4月29日由中國旅游服務(wù)地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司主辦的“中國旅游地產(chǎn)軟實力峰會”在海南召開。圖為中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌。
顧云昌：我們下面分析一下旅游房地產(chǎn)的問題，據(jù)統(tǒng)計全國旅游收入超過一萬億，汽車的銷售總額達(dá)到1.4到1.5萬億，而我們房地產(chǎn)的全年銷售額達(dá)到7萬億，但是房地產(chǎn)銷售要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于汽車和旅游的收入，住宅高一點(diǎn)這其中，老百姓生活當(dāng)中這些已經(jīng)構(gòu)成老百姓開支最大的行業(yè)，今天地產(chǎn)就是房地產(chǎn)與旅游的結(jié)合，我們現(xiàn)在討論問題停留在住宅產(chǎn)業(yè)上，好象現(xiàn)在一講房地產(chǎn)就是商品住宅，房地產(chǎn)概念很寬除了住宅以外還有旅游地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)等等，應(yīng)該說旅游地產(chǎn)在海南具有很鮮明的它的作用和地位，其實在海南的房產(chǎn)當(dāng)中，所以說旅游地產(chǎn)很多也是我們住宅地產(chǎn)，前一個時期炒的高都是住宅，真正我們旅游的產(chǎn)品，從旅游地產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)在看來還不像地產(chǎn)市場那么泡沫多。發(fā)展到今天我覺得我們這個論壇既要討論硬實力也要討論軟實力，我聽了我們陳助理的話就是要有高水平的規(guī)劃，高品質(zhì)的開發(fā)還有高品質(zhì)的服務(wù)，把硬件和軟件的結(jié)合，把我們島內(nèi)島外市場打通線上線下的連通，我想無論海南旅游地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，因為剛才說海南旅游地產(chǎn)作為休閑度假用實際上又有旅游特點(diǎn)又有住宅的特點(diǎn)。
今天我想講一下錢松地緊下的中國樓市，大家知道中央出了國十條，在我看來國十條就是由于樓市發(fā)燒，或者部分城市發(fā)高燒打一個退燒針，原因我們地價房價上漲過快，房價上漲速度在2009年超過20%，今年三月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示我們商品住宅價格同比上漲了15.9%，為什么房價上漲過快大家知道嗎？部分城市房價上漲過快的背后是由于投資投機(jī)需求比例太高，到底有多少有的少數(shù)地方20%有的各個樓盤達(dá)到60%、70%、80%左右，針對這樣的情形為了使我們房價上漲過快勢頭得到遏制，中央迅速的出臺國十條，國十條最大亮點(diǎn)就是差別化信貸政策，再我看來差別化信貸政策以外，還有就是強(qiáng)有力行政手段，對于行政手段有的朋友認(rèn)為是倒退，但是現(xiàn)在看來這種特殊情況下面，行政手段還是有必要的，二次房貸變成了二套房貸，原來買房子第一次買房子沒借款，再買房的時候銀行查不到的記錄。二三線城市也在上漲，這次房地產(chǎn)政策可能是效果與泡沫成正比，也就是說什么地方泡沫多房價上漲快背后投機(jī)需求比例高。我們中國經(jīng)濟(jì)正處在一個成長期，我們城鎮(zhèn)化只有46.6%我們城鎮(zhèn)居民只有33%、34%也就是三分之一享受城市產(chǎn)品城市公共服務(wù)居民，還有三分之一沒有真正過上城鎮(zhèn)生活，中國經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)很大程度上依賴城鎮(zhèn)化進(jìn)程，所以我們有理由相信中國房地產(chǎn)還在成長當(dāng)中，不要因為當(dāng)前的調(diào)控或者出現(xiàn)泡沫而失去我們信心，也就是我們自住性需求持續(xù)旺盛，包括海南島在海南買一套當(dāng)?shù)刭I一套也是自住需求，真正的炒房者是一部分，但是在這個當(dāng)中我們看到需求的旺盛，但是我們供應(yīng)可能相對不足。再加上我們這次調(diào)控完全由于刺激政策以后帶來的一些后遺癥。
我們現(xiàn)在后遺癥就是負(fù)利率的狀態(tài)，盡管國統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示銀行利率高于我們CPI，實際上老百姓感受到CPI可能已經(jīng)超過銀行利率。第二，由于去年的大量貨幣擴(kuò)張，全世界包括中國在內(nèi)大量貨幣擴(kuò)張必然導(dǎo)致通貨膨脹預(yù)期，在這樣的情況下面財富階層還有我們企業(yè)家缺少投資的門路，必然把大量資金用到樓市上來，這就是今天講錢松的意思。
我想這樣的貨幣現(xiàn)象，是樓市上漲過快的原因，現(xiàn)在金融貨幣環(huán)境導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格不斷上漲，再加上我們許多產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)能過剩的，使得我們企業(yè)家們，我發(fā)現(xiàn)有許多企業(yè)家從去年下半年到今年上半年他們的錢，中小企業(yè)家在買房，大企業(yè)家肯定買地，所以某種程度上推高房價和地價，這樣的情況也就是說在我們經(jīng)濟(jì)刺激性計劃不斷的退出的時候可能會產(chǎn)生的問題，出現(xiàn)這樣的問題應(yīng)該說可以預(yù)料到這樣情況看我們?nèi)绾握{(diào)整我們現(xiàn)在的市場，現(xiàn)在看來從兩個方面，一個從供應(yīng)方面第二需求方面，調(diào)整供求兩端這是一個方面。
第二個方面是管好房價預(yù)期，從政策出臺來看這兩個方面都兼顧到了，我們住宅作為消費(fèi)品調(diào)出來價格必須調(diào)整供求關(guān)系，因為現(xiàn)實供求關(guān)系決定了房價，但是住宅作為一種投資品，決定它的價格不僅僅是供求關(guān)系有很大程度上未來的預(yù)期，剛才講到了未來預(yù)期通貨膨脹的預(yù)期，所以如果要是房價能夠得到及時控制除了調(diào)整現(xiàn)實供求關(guān)系以外應(yīng)該還要管好我們未來的預(yù)期。
調(diào)整供求關(guān)系最好方法是供應(yīng)量，我們也看到了國土部門今年的土地供應(yīng)計劃，另我還是很震驚的，就是今年全年土地計劃光是住宅供應(yīng)量達(dá)到18.5萬公頃，去年只有7.6萬公頃，也就是今年商品住宅土地供應(yīng)量將相當(dāng)于去年的2.4倍，所以無論商品房、保障房都可以翻一番，這樣數(shù)量給我們未來做出預(yù)期大家放心供應(yīng)量是夠的，調(diào)整供應(yīng)量有一個問題不能馬上見效，能夠見效就是我們貨幣信貸方面的政策，所以這次文件當(dāng)中更多體現(xiàn)在杠桿率的變化，一套房、兩套房三套房的變化，從現(xiàn)實需求當(dāng)中進(jìn)行遏制，特別是遏制炒房者從而達(dá)成供求關(guān)系達(dá)到房價平衡，這是我對宏觀房地產(chǎn)調(diào)控理解，我想更深層次看房地產(chǎn)市場，應(yīng)該看到為什么中國房地產(chǎn)市場越調(diào)越高，直到現(xiàn)在為止有些人對市場琢磨不透，有人說房價下跌交易量跌40%，也有人說壓一壓還會彈，我們有四句話我概括兩個不足兩個過。第一個不足是供應(yīng)總量的不足；第二個不足是保障房的不足；我這里有一個簡單數(shù)據(jù)，去年全年房地產(chǎn)商品住宅供應(yīng)量是5.8億平方米，就是全年商品住宅竣工面積是5.8億平方米，而銷售面積8.5億平方米，銷售面積我們竣工面積的1.5倍，這樣的數(shù)字不僅僅是2009年的數(shù)字，到2004年以后一直處于供不應(yīng)求的當(dāng)中，今年一到三月份我們竣工面積1.1億平方米，銷售面積1.5億平方米仍然存在供不應(yīng)求，這就是我們住宅價格為什么不斷上漲的一個原因。第二方面，我們社會媒體輿論很強(qiáng)烈，這個問題存在保障房不足，這幾年我們保障房的投資只占總投資不到5%。也就是說盡管去年加大了保障房的這樣的力度，但是仍然是投資很低的，一方面總量供不應(yīng)求，另外一方面結(jié)構(gòu)方面保障房不足這出現(xiàn)我們房地產(chǎn)供應(yīng)方面的原因，在供應(yīng)不足結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)的下面我們社會出現(xiàn)兩個過，第一就是流動性過剩，資金流動性過剩這是由來已久好幾年的事情現(xiàn)在正在繼續(xù)當(dāng)中甚至還要加大，這里四萬億不是去年國民經(jīng)濟(jì)的四萬億，這4萬億是去年一年全國老百姓全國城鎮(zhèn)居民花四萬億買房同時城鄉(xiāng)居民存款增加了4萬億，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民存款26萬億其中有4萬億是去年增加的，這個流動性過剩我們少數(shù)人占用很多財富，增加4萬億當(dāng)中大部分在少數(shù)人手里這些資金要有出路，買股票怕套牢，買黃金看不清，買古董怕上當(dāng)，存銀行負(fù)利率的情況下人們自然把錢投到樓市，這就是導(dǎo)致房價上漲的原因，第二個原因收入差距的過大。
大家知道全社會最富10%人擁有全世界45%財富，最窮10%只擁有全社會1.4財富將近30倍的差距，我們一方面發(fā)現(xiàn)買不起房子，全社會很多人說買不起房子但是房子還在搶，前一段時間很多人買房子樂觀時候根本不貸款，銀行根本不貸款一次性付款樓價越炒越高，我們找毛病在哪里，中醫(yī)西醫(yī)幾種治療，有的已經(jīng)找到了路，有的還正在找，所以我們應(yīng)該理解政策效應(yīng)還有我們房地產(chǎn)市場未來發(fā)展，持續(xù)健康發(fā)展必須短期調(diào)控和結(jié)合，調(diào)控解決問題改革是指標(biāo)改革是長期問題。在我看來北京上海大都市住房困難輿論是夾心層問題，低段高高端住宅問題找到了，解決好我們社會和諧了，但是與此同時第二套出路也很重要，就是我們高端財富階層他們的投資出路，他們財產(chǎn)收入在哪里？現(xiàn)在我們做法你有錢不要投樓市，我不讓你投甚至有人打擊它，請問他們錢他們保護(hù)財產(chǎn)如何讓他們保護(hù)財富實現(xiàn)就是金融改革許多開發(fā)方面做努力，我們房地產(chǎn)世界市場最終是堵，第二個是疏。我們財稅方面主要改變當(dāng)前土地財政的問題，土地財政改革又和我們物業(yè)稅連在一起，有理由相信物業(yè)稅不久啟動進(jìn)行實戰(zhàn)試點(diǎn)全國，溫家寶總理說到實時開征物業(yè)稅，物業(yè)稅在一年前提出來只不過因為困難進(jìn)展比較緩慢，在當(dāng)前下房地產(chǎn)作為一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，全民比較關(guān)注物業(yè)稅問題跟地方財政問題聯(lián)系一起有理由相信加快開征，當(dāng)然還有一個土地問題，如何改變現(xiàn)在的土地這樣的狀況，我認(rèn)為改變出讓辦法是治標(biāo)的根本問題增加土地供應(yīng)量，如果我們城市建設(shè)用地供應(yīng)量能夠加大，這里面能夠做到的現(xiàn)在能夠做到能夠可以做的就是如何把城鄉(xiāng)之間的斷橋把他接上因為城鄉(xiāng)之間土地是斷橋的。
城里有錢人再有錢不能農(nóng)村買房，買房違法的甚至租房也是錯的，農(nóng)民有錢農(nóng)民可以到省里來但是買不起，當(dāng)然農(nóng)民有一部分錢就蓋農(nóng)村房子，拼命掙錢，掙錢蓋房空在那里，所以城鄉(xiāng)土地很不對稱，如果能夠把城鄉(xiāng)之間土地建設(shè)合理合法，我想中國房地產(chǎn)市場土地問題不應(yīng)該成為問題，剛才說我們錢松地緊的問題也得到解決，因為只有解決錢松又解決了地緊才能從根本上使中國房地產(chǎn)保持健康發(fā)展。現(xiàn)在兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為中國房地產(chǎn)房價高漲主要是流動性過剩，也有觀點(diǎn)主要是土地供應(yīng)不足，再我看來兩個方面都有原因，當(dāng)然錢松的問題可能一陣子一陣子的，世界都是這樣。但是土地問題恐怕是中國特有的，在中國的房地產(chǎn)改革恐怕更加艱巨。
最后講一下今后兩年，我認(rèn)為2010年現(xiàn)在全社會的輿論就是穩(wěn)定房價，在我看來應(yīng)該兩個目標(biāo)，既要穩(wěn)定房價又要穩(wěn)定增長，增長有兩種增長一種是銷售的增長，那么我想應(yīng)該把兩個目標(biāo)作為中國房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，因為房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中支柱地位，房地產(chǎn)去年7萬億的銷售額，如果今年我們也大幅度下降對中國今年經(jīng)濟(jì)對明年經(jīng)濟(jì)會帶來什么樣的影響？因為我們經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)還需要一個過程所以需要穩(wěn)房價還要穩(wěn)增長，所以通過投資炒房增加土地供應(yīng)量加強(qiáng)住房保障來達(dá)到這樣的目的，這是政府的想法。
從市場上看來，近期交易的下降是必然的，中期房價的浮動也是必然的，我想但是投資的增長今年還可以保持相對的高位30%，最起碼在25%以上是可能的。對2010年來看，我覺得2010年總量明顯加大，結(jié)構(gòu)會趨于合理，因為我們土地供應(yīng)量在明年下半年可以進(jìn)入很多市場，其實去年下半年開始有些熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)量已經(jīng)明顯增加，在總量加大的情況下面在做大蛋糕同時才有可能切好蛋糕，也就是為什么我們過去老是調(diào)調(diào)不下去，有一個原因我們光強(qiáng)調(diào)切蛋糕沒有更多強(qiáng)調(diào)做大蛋糕。我認(rèn)為中國房地產(chǎn)是只有做大蛋糕才能切好蛋糕，自住性我相信居住性需求仍然旺盛，買房更多自己住但是可以產(chǎn)生其他產(chǎn)品，在各地自住比較旺盛因為我們處在人口紅利的時代，改善性需求很旺盛的，一定把改善性需求作為我們培育的一個對象。
我想中國政府是房價不穩(wěn)是不收的，我想中國政府有這個能耐，房價穩(wěn)定增長保障性任務(wù)已經(jīng)下放省一級，省一級下放到市一級用中國特有的體制保障房地產(chǎn)的健康以及保值房建設(shè)，我們未來市場將是相對平穩(wěn)的市場，盡管調(diào)控當(dāng)中有所波動，波動當(dāng)中保持相對平穩(wěn)是有可能的。謝謝大家！
